Logo ur
Сайт администрируется Службой Юридической Помощи при Министерстве Юстиции Кыргызской Республики

Как правильно купить квартиру на вторичке?

ID1415
Просмотров: 25
Актуально на: 08-05-2024
QR Code

Покупка недвижимости часто связана с рисками для покупателя, включая потерю денег, утрату права собственности, задержки в передаче квартиры (например, когда бывшие владельцы не выселяются), или завышение стоимости жилья. Эти проблемы могут возникнуть из-за невнимательности или недостаточных знаний законодательства. Рассказываем, что нужно сделать для грамотной покупки жилья. 

1. Состояние дома и общих пространств:

  • Узнайте, когда последний раз делали капитальный ремонт.
  • Осмотрите фасад на наличие трещин и других дефектов.
  • Проверьте общественные зоны: двор, лестничные клетки, лифты.
  • Парковка и детская площадка:
  • Оцените наличие и состояние парковочных мест.
  • Посмотрите, соответствует ли детская площадка нуждам жителей и её чистоту.

2. Подъезд и общее состояние дома:

  • Обратите внимание на первый этаж и общий износ мест общего пользования.
  • Проверьте работу лифта, наличие видеонаблюдения.

3. Состояние квартиры:

  • Осмотрите коммуникации: вода, отопление, электричество, газ.
  • Проверьте вентиляцию, полы, напольное покрытие и стены.
  • Удостоверьтесь, что нет признаков протечек, плесени или других повреждений.
  • Учитывайте будущие расходы на ремонт
  • Если возможно, пригласите мастера для оценки стоимости предстоящих работ. 
  • Учтите эту стоимость при обсуждении цены на квартиру. 
  1. Получение выписки из Госрегистра:
  • Запросите выписку и историю прав на недвижимость через систему «Тундук». Стоимость каждого документа составляет 152 сома. 

Выписка прав на недвижимое имущество

История прав на недвижимое имущество

  • Эти документы покажут имена владельцев, наличие обременений, и предоставят данные о квартире, включая её назначение, кадастровый номер, площадь и этаж. Изучите, как часто сменялись владельцы – частые смены могут указывать на проблемы с квартирой.

2. Правоустанавливающие документы:

  • Уточните, как продавец стал владельцем: через покупку, приватизацию, дарение или наследство. Попросите предоставить соответствующий документ.

3. Технический паспорт:

  • Сверьте планировку квартиры с фактическим состоянием, проверьте местоположение мокрых зон и наличие всех несущих стен. Удостоверьтесь, что все перепланировки узаконены.
  • Если в техпаспорте указано, что разрешение на перепланировку не предоставлено, это означает, что изменения могут быть незаконными. Это может стать препятствием для получения ипотеки и привести к штрафам.

4. Проверка задолженностей по коммунальным платежам:

  • Попросите последние квитанции для подтверждения отсутствия долгов. Также проверьте наличие задолженностей перед ТСЖ.

5. Согласие супруга(и):

  • Если продавец женат/замужем, убедитесь в наличии нотариально заверенного согласия супруга(и) на продажу квартиры или соглашения о разделе имущества.
  • Необходимо также выяснить, кто ранее владел недвижимостью. Важно знать количество предыдущих собственников и наличие у них юридических проблем. Проверьте, не имеют ли владельцы проблем с законом, в том числе записей в психоневрологических или наркологических учреждениях. 
  • Убедитесь, что собственник не находится в процессе развода или недавно разведен, так как это может влиять на право продажи недвижимости. Проверьте, не производился ли раздел имущества без согласия других владельцев, особенно если имущество было нажито в браке. 
  • Также важно узнать о всех умерших предыдущих собственниках и возможных наследниках, которые могут претендовать на жилье. Особое внимание уделите наследственным делам: если недвижимость передается по завещанию одному наследнику и другой наследник может оспорить это в суде. 
  • Проверьте, было ли получено законное разрешение на продажу, если среди владельцев есть несовершеннолетние. Опекун не может без разрешения соответствующего органа опеки продавать квартиру. 

Если вы решили купить квартиру и согласовали цену, составьте соглашение о задатке. Оформите его письменно в двух экземплярах.

Укажите в соглашении:

  • Размер задатка, обычно это не более 10% от стоимости объекта.
  • Полную цену объекта.
  • Точную дату окончательного расчета.
  • Все суммы должны быть указаны в сомах, иначе сделка может быть признана недействительной.

Важно:

  • Соглашение о задатке не требует нотариального заверения.
  • Не переводите задаток до заключения соглашения, так как это часто используется мошенниками.
  • Если покупатель отказывается от сделки после внесения задатка, сумма остается у продавца. Если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть задаток вдвойне.

Проведите финальное оформление сделки у нотариуса. Деньги передаются после подписания договора, при личном присутствии всех сторон, включая супругов.

Необходимые документы:

  • Удостоверения личности всех сторон.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца на продажу.

Проверьте в договоре:

  • Предмет сделки и точные характеристики имущества.
  • Адрес и кадастровый номер объекта.
  • Этажность, общую и жилую площадь.
  • Цену, условия оплаты и сроки, особенно если покупка в рассрочку.
  • ФИО и ИИНы участников сделки.

Убедитесь, что все условия сделки четко прописаны в договоре, включая ответственность сторон, сроки и порядок передачи жилья.

  • Осуществите оплату согласно условиям договора.
  • Передайте деньги только после регистрации перехода права собственности в в госрегистре или через расчетный счет нотариуса для обеспечения безопасности транзакции. Вы также можете использовать банковские гарантии, такие как аккредитив или эскроу-счет.

     

    *Аккредитив и эскроу-счет — это финансовые инструменты, используемые для обеспечения гарантий в сделках. Аккредитив гарантирует продавцу оплату при выполнении условий сделки, а эскроу-счет хранит деньги или имущество на нейтральной стороне до завершения всех условий транзакции. Оба инструмента минимизируют риски для сторон сделки.

  • Зарегистрируйте переход права собственности в соответствующем государственном органе.
  • Получите свидетельство о праве собственности на ваше имя.




    Похожие вопросы