Покупка недвижимости часто связана с рисками для покупателя, включая потерю денег, утрату права собственности, задержки в передаче квартиры (например, когда бывшие владельцы не выселяются), или завышение стоимости жилья. Эти проблемы могут возникнуть из-за невнимательности или недостаточных знаний законодательства. Рассказываем, что нужно сделать для грамотной покупки жилья.
1. Состояние дома и общих пространств:
- Узнайте, когда последний раз делали капитальный ремонт.
- Осмотрите фасад на наличие трещин и других дефектов.
- Проверьте общественные зоны: двор, лестничные клетки, лифты.
- Парковка и детская площадка:
- Оцените наличие и состояние парковочных мест.
- Посмотрите, соответствует ли детская площадка нуждам жителей и её чистоту.
2. Подъезд и общее состояние дома:
- Обратите внимание на первый этаж и общий износ мест общего пользования.
- Проверьте работу лифта, наличие видеонаблюдения.
3. Состояние квартиры:
- Осмотрите коммуникации: вода, отопление, электричество, газ.
- Проверьте вентиляцию, полы, напольное покрытие и стены.
- Удостоверьтесь, что нет признаков протечек, плесени или других повреждений.
- Учитывайте будущие расходы на ремонт
- Если возможно, пригласите мастера для оценки стоимости предстоящих работ.
- Учтите эту стоимость при обсуждении цены на квартиру.
- Получение выписки из Госрегистра:
- Запросите выписку и историю прав на недвижимость через систему «Тундук». Стоимость каждого документа составляет 152 сома.
Выписка прав на недвижимое имущество
История прав на недвижимое имущество
- Эти документы покажут имена владельцев, наличие обременений, и предоставят данные о квартире, включая её назначение, кадастровый номер, площадь и этаж. Изучите, как часто сменялись владельцы – частые смены могут указывать на проблемы с квартирой.
2. Правоустанавливающие документы:
- Уточните, как продавец стал владельцем: через покупку, приватизацию, дарение или наследство. Попросите предоставить соответствующий документ.
3. Технический паспорт:
- Сверьте планировку квартиры с фактическим состоянием, проверьте местоположение мокрых зон и наличие всех несущих стен. Удостоверьтесь, что все перепланировки узаконены.
- Если в техпаспорте указано, что разрешение на перепланировку не предоставлено, это означает, что изменения могут быть незаконными. Это может стать препятствием для получения ипотеки и привести к штрафам.
4. Проверка задолженностей по коммунальным платежам:
- Попросите последние квитанции для подтверждения отсутствия долгов. Также проверьте наличие задолженностей перед ТСЖ.
5. Согласие супруга(и):
- Если продавец женат/замужем, убедитесь в наличии нотариально заверенного согласия супруга(и) на продажу квартиры или соглашения о разделе имущества.
- Необходимо также выяснить, кто ранее владел недвижимостью. Важно знать количество предыдущих собственников и наличие у них юридических проблем. Проверьте, не имеют ли владельцы проблем с законом, в том числе записей в психоневрологических или наркологических учреждениях.
- Убедитесь, что собственник не находится в процессе развода или недавно разведен, так как это может влиять на право продажи недвижимости. Проверьте, не производился ли раздел имущества без согласия других владельцев, особенно если имущество было нажито в браке.
- Также важно узнать о всех умерших предыдущих собственниках и возможных наследниках, которые могут претендовать на жилье. Особое внимание уделите наследственным делам: если недвижимость передается по завещанию одному наследнику и другой наследник может оспорить это в суде.
- Проверьте, было ли получено законное разрешение на продажу, если среди владельцев есть несовершеннолетние. Опекун не может без разрешения соответствующего органа опеки продавать квартиру.
Если вы решили купить квартиру и согласовали цену, составьте соглашение о задатке. Оформите его письменно в двух экземплярах.
Укажите в соглашении:
- Размер задатка, обычно это не более 10% от стоимости объекта.
- Полную цену объекта.
- Точную дату окончательного расчета.
- Все суммы должны быть указаны в сомах, иначе сделка может быть признана недействительной.
Важно:
- Соглашение о задатке не требует нотариального заверения.
- Не переводите задаток до заключения соглашения, так как это часто используется мошенниками.
- Если покупатель отказывается от сделки после внесения задатка, сумма остается у продавца. Если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть задаток вдвойне.
Проведите финальное оформление сделки у нотариуса. Деньги передаются после подписания договора, при личном присутствии всех сторон, включая супругов.
Необходимые документы:
- Удостоверения личности всех сторон.
- Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца на продажу.
Проверьте в договоре:
- Предмет сделки и точные характеристики имущества.
- Адрес и кадастровый номер объекта.
- Этажность, общую и жилую площадь.
- Цену, условия оплаты и сроки, особенно если покупка в рассрочку.
- ФИО и ИИНы участников сделки.
Убедитесь, что все условия сделки четко прописаны в договоре, включая ответственность сторон, сроки и порядок передачи жилья.
- Осуществите оплату согласно условиям договора.
- Передайте деньги только после регистрации перехода права собственности в в госрегистре или через расчетный счет нотариуса для обеспечения безопасности транзакции. Вы также можете использовать банковские гарантии, такие как аккредитив или эскроу-счет.
*Аккредитив и эскроу-счет — это финансовые инструменты, используемые для обеспечения гарантий в сделках. Аккредитив гарантирует продавцу оплату при выполнении условий сделки, а эскроу-счет хранит деньги или имущество на нейтральной стороне до завершения всех условий транзакции. Оба инструмента минимизируют риски для сторон сделки.
- Зарегистрируйте переход права собственности в соответствующем государственном органе.
- Получите свидетельство о праве собственности на ваше имя.