Как правильно купить частный дом? 

Оценка местоположения: Учтите маршруты до работы и учебы, проверьте время в пути на разных видах транспорта, особенно в час пик. Узнайте о местной инфраструктуре, включая магазины, аптеки, больницы, а также о планах застройки. Знакомство с потенциальными соседями предоставит информацию о доме и районе.

Техническое состояние: Осмотрите крышу, стены, перекрытия и полы на наличие дефектов, используйте строительный уровень для проверки полов. Оцените фундамент и подвал на предмет трещин и следов подтопления. Проверьте системы водоснабжения, канализации, отопления, электрики и вентиляции. 

Если есть возможность, повторно посетите понравившиеся объекты вместе с техническим специалистом для проведения детальной экспертизы. Это позволит избежать дополнительных расходов на ремонт или проблем с последующей продажей дома, который может оказаться непригодным для жизни.

Документ, устанавливающий право частной собственности на земельный участок, известен как Государственный акт. Из-за красного цвета переплета его в народе часто называют «Красной книгой». 

Начнем с того, что важно понять какая есть «книга» на земельный участок. В большинстве своем, это «красная книга», но бывает и такое, что продают дома которые построены на земельном участке с «зеленой» или даже с «синей книгой».

• «Красная книга» – это право собственности на земельный надел. Оформлен в виде государственного акта на право частной собственности.
• «Зеленая книга» – это право пользования и владения земельным наделом на срок от 5 до 49 лет. Тоже государственный акт, но название иное: «на право занятия земельным участком».
• «Синяя книга» – это право пользования и владения сельскохозяйственными земельными угодьями. На таких участках строительство домов запрещено.

Изучая госакт важно понять насколько заявленная площадь участка соответствует площади в документах. Возможно вам продают 8 соток, а по документам только половина юридически оформлена. Впоследствии, это может стать проблемой. Например, сосед будет думать, что это его территория и спор придется решать только в суде.

1. Получение выписки из Госрегистра:

• Запросите выписку и историю прав на недвижимость через систему «Тундук». Стоимость каждого документа составляет 152 сома. 

Выписка прав на недвижимое имущество

История прав на недвижимое имущество

Эти документы покажут имена владельцев, наличие обременений, и предоставят данные о доме, включая её назначение, кадастровый номер, площадь. Изучите, как часто сменялись владельцы – частые смены могут указывать на проблемы с домом. 

2. Правоустанавливающие документы:

• Уточните, как продавец стал владельцем: через покупку, приватизацию, дарение или наследство. Попросите предоставить соответствующий документ. Если происходит продажа после приватизации, то необходимо получить согласие каждого члена семьи. 

3. Проверка задолженностей по коммунальным платежам:

• Попросите последние квитанции для подтверждения отсутствия долгов. 

4. Согласие супруга(и):

• Если продавец женат/замужем, убедитесь в наличии нотариально заверенного согласия супруга(и) на продажу дома или соглашения о разделе имущества.

• Нужно убедиться, что продавец, указанный в государственном акте, соответствует человеку, предъявившему паспорт. Если продажа осуществляется по доверенности, важно проверить сроки её действия, полномочия и актуальность.
• Необходимо также выяснить, кто ранее владел недвижимостью. Важно знать количество предыдущих собственников и наличие у них юридических проблем. Проверьте, не имеют ли владельцы проблем с законом, в том числе записей в психоневрологических или наркологических учреждениях. 
• Убедитесь, что собственник не находится в процессе развода или недавно разведен, так как это может влиять на право продажи недвижимости. Проверьте, не производился ли раздел имущества без согласия других владельцев, особенно если имущество было нажито в браке. 
• Также важно узнать о всех умерших предыдущих собственниках и возможных наследниках, которые могут претендовать на жилье. Особое внимание уделите наследственным делам: если недвижимость передается по завещанию одному наследнику и другой наследник может оспорить это в суде. 
• Проверьте, было ли получено законное разрешение на продажу, если среди владельцев есть несовершеннолетние. Опекун не может без разрешения органа опеки совершать сделки с имуществом подопечного. 

Если вы решили купить дом и согласовали цену, составьте соглашение о задатке. Оформите его письменно в двух экземплярах

Укажите в соглашении:

• • Размер задатка, обычно это не более 10% от стоимости объекта.
  • Полную цену объекта.
  • Точную дату окончательного расчета.
  • Все суммы должны быть указаны в сомах, иначе сделка может быть признана недействительной.

Важно:

• • Соглашение о задатке не требует нотариального заверения.
  • Не переводите задаток до заключения соглашения, так как это часто используется мошенниками.
  • Если покупатель отказывается от сделки после внесения задатка, сумма остается у продавца. Если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть задаток вдвойне.

Проведите финальное оформление сделки у нотариуса. Деньги передаются после подписания договора, при личном присутствии всех сторон, включая супругов.

Необходимые документы:

• Удостоверения личности всех сторон.
• Нотариально заверенное согласие супруга(-и) продавца на продажу.

Проверьте в договоре:

• Предмет сделки и точные характеристики имущества.
• Адрес и кадастровый номер объекта.
• Площадь земельного участка и самого дома.
• Цену, условия оплаты и сроки, особенно если покупка в рассрочку.
• ФИО и ИННы участников сделки.

Убедитесь, что все условия сделки четко прописаны в договоре, включая ответственность сторон, сроки и порядок передачи жилья.

• Осуществите оплату согласно условиям договора.
• Передайте деньги только после регистрации перехода права собственности в в госрегистре или через расчетный счет нотариуса для обеспечения безопасности транзакции. Вы также можете использовать банковские гарантии, такие как аккредитив или эскроу-счет.

*Аккредитив и эскроу-счет — это финансовые инструменты, используемые для обеспечения гарантий в сделках. Аккредитив гарантирует продавцу оплату при выполнении условий сделки, а эскроу-счет хранит деньги или имущество на нейтральной стороне до завершения всех условий транзакции. Оба инструмента минимизируют риски для сторон сделки.

• Зарегистрируйте переход права собственности в Госрегистре. 
• Получите государственный акт о праве на частную собственность.